Qualche giorno fa, durante un pranzo con amici, mi è stata fatta una domanda molto semplice: “Roberto, che soluzioni vedi per l’emergenza abitativa nella Provincia di Rimini?”
Una domanda semplice, ma alla quale non è altrettanto semplice rispondere. Quando si parla di emergenza abitativa, infatti, spesso si tende a ridurre tutto a un unico problema:
– Gli affitti sono troppo alti e anche comprare casa è diventato sempre più costoso.
Ed è vero, ma secondo me il problema è molto più ampio. Oggi, nella Provincia di Rimini e in particolare nei mercati immobiliari di Rimini, Riccione e Santarcangelo di Romagna, trovare una casa adatta alle proprie esigenze e alle proprie possibilità economiche sta diventando sempre più complicato. Ogni territorio ha naturalmente caratteristiche diverse, ma il problema di fondo è molto simile.
Chi cerca in affitto si trova davanti a un’offerta limitata, soprattutto per quanto riguarda le locazioni stabili e di lunga durata. Le richieste sono tante e gli immobili disponibili sono pochi, contribuendo inevitabilmente a spingere verso l’alto i canoni. Ma anche per chi vuole acquistare la situazione non è semplice. Negli ultimi anni i prezzi degli immobili sono aumentati, così come i costi di costruzione e di ristrutturazione. Allo stesso tempo, per molte famiglie e soprattutto per le giovani coppie, riuscire ad avere accesso al credito e sostenere una rata di mutuo compatibile con il proprio reddito è diventato più difficile e, nei prossimi mesi, con l’aumento dei tassi di interesse, lo sarà ancora di più.
Questo significa che una parte sempre più ampia della popolazione fatica sia a trovare una casa in affitto sia ad acquistarne una. Per questo credo che parlare di emergenza abitativa nella Provincia di Rimini significhi affrontare il problema nel suo complesso: non soltanto il prezzo degli affitti, ma anche il numero di abitazioni disponibili, il costo delle case, la possibilità di recuperare immobili oggi inutilizzati e, più in generale, la capacità dei nostri Comuni di creare nuova offerta abitativa. Ed è proprio da qui che, secondo me, bisogna partire.
Riportare più immobili sul mercato degli affitti
Ci sono proprietari che potrebbero affittare ma scelgono di non farlo o se lo fanno, scelgono la formula degli affitti brevi. Le ragioni principali sono il timore della morosità, l’incertezza sui tempi della giustizia italiana e quindi la difficoltà nel rientrare in possesso dell’immobile, eventuali esperienze negative avute in passato e, in molti casi, una maggiore convenienza e flessibilità offerte da altre forme di utilizzo. Pensare quindi di risolvere il problema semplicemente chiedendo ai proprietari di abbassare i canoni o imponendo limitazioni agli affitti brevi, dal mio punto di vista non è sufficiente. Bisogna creare le condizioni affinché un proprietario abbia nuovamente interesse e tranquillità nel mettere il proprio immobile sul mercato degli affitti a lungo termine. Proviamo allora a ragionare su alcune possibili soluzioni.
- Un vero fondo di garanzia per il proprietario, pubblico o pubblico-privato, che possa coprire, ad esempio, 6-12 mensilità in caso di morosità, oltre alle spese legali e agli eventuali danni all’immobile. Un indennizzo rapido dopo un determinato periodo di morosità, senza obbligare il proprietario ad attendere la conclusione dell’intera procedura di sfratto prima di ricevere una copertura economica. Sarebbe poi il fondo a rivalersi successivamente sul soggetto moroso.
- Maggiore certezza nei tempi di recupero dell’immobile, intervenendo a livello nazionale sulle procedure di sfratto per morosità, con tempi maggiormente definiti e soprattutto garantendo al proprietario una copertura economica durante il periodo necessario per ottenere il rilascio dell’immobile. Su questo aspetto, l’attuale governo ha cercato di intervenire con il DDL Sfratti.
- Assicurazioni agevolate per le locazioni stabili, capaci di coprire morosità, danni all’immobile e spese legali, con una parte del costo eventualmente sostenuta dal pubblico. Rafforzare gli incentivi fiscali per chi affitta stabilmente, attraverso ulteriori riduzioni dell’IMU, agevolazioni per i contratti a canone concordato e, più in generale, una fiscalità che renda realmente interessante scegliere una locazione di lungo periodo.
- Nuove tipologie contrattuali, con durate più flessibili e più brevi rispetto agli attuali contratti 4 anni + 4 o 3 anni + 2, così da offrire ai proprietari maggiore libertà.
- Riforma della Legge n. 431/1998, per rendere più semplice la disdetta del contratto alla prima scadenza in caso di vendita dell’immobile. La possibilità dovrebbe essere riconosciuta anche ai proprietari che possiedono altri immobili ad uso abitativo nello stesso Comune. Verrebbe quindi eliminato l’attuale limite previsto dalla normativa. A tutela dell’inquilino si potrebbe prevedere un preavviso più lungo rispetto agli attuali 6 mesi, ad esempio 10 mesi. Si potrebbe inoltre abolire il diritto di prelazione del conduttore in caso di vendita alla prima scadenza. Il proprietario avrebbe così maggiore libertà nella scelta dell’acquirente e nelle modalità di vendita.
L’inquilino avrebbe comunque un periodo più ampio per trovare una nuova sistemazione. L’obiettivo sarebbe rendere il mercato delle locazioni più flessibile ed equilibrato. Naturalmente, molte di queste misure non possono essere affrontate soltanto a livello comunale. Su questo fronte servirebbe un lavoro coordinato che coinvolga i Comuni, la Regione e, per gli interventi di carattere più generale, anche il confronto tra Stato e Regioni. Il principio, secondo me, è abbastanza semplice. Più proprietari decidono di affittare a lungo termine, più aumenta l’offerta. E aumentando l’offerta si possono creare le condizioni per un mercato più equilibrato.
Recuperare quello che abbiamo già
Un altro tema fondamentale riguarda il patrimonio immobiliare esistente. Quando si parla di emergenza abitativa, spesso la prima soluzione che viene proposta è costruire nuove abitazioni. Sicuramente anche le nuove costruzioni possono contribuire ad aumentare l’offerta, ma credo che prima di tutto dovremmo guardare a quello che abbiamo già. Nella Provincia di Rimini esistono immobili inutilizzati, fabbricati sottoutilizzati, strutture che hanno perso la loro funzione originaria e tante abitazioni di medie e grandi dimensioni che oggi potrebbero essere utilizzate in maniera diversa. Una delle strade potrebbe essere quella di incentivare il frazionamento delle unità immobiliari di medie e grandi dimensioni, creando due o più appartamenti più piccoli e più vicini alle esigenze attuali del mercato. Uno degli ostacoli che si incontra in questi casi è rappresentato dai costi dell’intervento e dalla necessità di reperire ulteriori standard, in particolare i parcheggi, che in molti edifici esistenti è materialmente difficile, se non impossibile realizzare. A quel punto si potrebbe immaginare un meccanismo molto semplice: ridurre o azzerare gli oneri legati al frazionamento e, quando viene dimostrata l’impossibilità di reperire nuovi posti auto, non richiedere ulteriori standard a parcheggio. In cambio, però, le nuove abitazioni realizzate dovrebbero garantire un beneficio concreto alla collettività. Ad esempio, potrebbero essere destinate per un determinato periodo alla locazione a canone concordato oppure, nel caso di vendita, essere cedute a prezzi convenzionati o calmierati.
In questo modo il proprietario avrebbe un vantaggio economico concreto nel recuperare e frazionare l’immobile, mentre il territorio otterrebbe nuove abitazioni accessibili senza dover necessariamente costruire nuovi edifici. Un altro intervento potrebbe riguardare direttamente le nuove costruzioni. Si potrebbe prevedere che, in tutti i nuovi interventi residenziali, una percentuale degli appartamenti realizzati venga destinata obbligatoriamente ad edilizia convenzionata, con prezzi di vendita o canoni più accessibili rispetto al libero mercato. Allo stesso tempo, però, questo obbligo dovrebbe essere accompagnato da un vantaggio concreto per le imprese, attraverso una riduzione degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione.
In questo modo si potrebbe creare un equilibrio tra interesse pubblico e sostenibilità economica dell’intervento: da una parte aumentare il numero di abitazioni accessibili, dall’altra evitare di scaricare interamente sulle imprese il costo di questa funzione sociale. Sarebbe, in sostanza, uno scambio semplice: meno costi e meno vincoli per chi crea nuove abitazioni, in cambio di case più accessibili per chi deve viverci. Naturalmente tutto questo dovrebbe avvenire nel rispetto dei requisiti igienico-sanitari, della sicurezza e della qualità degli alloggi. Ma se vogliamo davvero aumentare l’offerta abitativa nella Provincia di Rimini, credo che dobbiamo iniziare a ragionare anche su strumenti di questo tipo, capaci di rendere conveniente per il privato recuperare ciò che già esiste e, allo stesso tempo, creare un vantaggio concreto per la collettività.
Recuperare anche parte del patrimonio alberghiero
Nella nostra Provincia c’è poi un altro patrimonio enorme sul quale credo sia necessario fare una riflessione seria: quello alberghiero. Il tema riguarda in maniera particolare Rimini e Riccione, dove il patrimonio ricettivo, pari a circa 1.387 strutture, rappresenta una parte fondamentale della storia, dell’economia e del tessuto urbano delle nostre città. Molti alberghi sono stati costruiti in un periodo in cui il modello turistico era completamente diverso da quello attuale. Per alcune strutture, soprattutto quelle di dimensioni più ridotte, il numero delle camere, le caratteristiche dell’immobile o gli investimenti necessari per adeguarsi agli standard richiesti oggi dal mercato possono rendere sempre più difficile sostenere economicamente l’attività. A quel punto credo sia giusto porsi una domanda molto semplice:
Ha senso lasciare immobili che non riescono più a trovare una sostenibilità economica inutilizzati, sottoutilizzati o destinati progressivamente a perdere valore, oppure possiamo immaginare per una parte di essi una nuova funzione?
In questa direzione vanno anche gli ultimi interventi normativi portati avanti dal Comune di Rimini, che stanno cercando di ampliare le possibilità di utilizzo delle strutture ricettive nei casi in cui venga tecnicamente dimostrata la non convenienza economica dell’attività alberghiera. Credo che questa sia una strada interessante. Non significa trasformare indiscriminatamente tutti gli alberghi in appartamenti. Rimini e Riccione sono città turistiche e devono continuare a tutelare e soprattutto qualificare la propria offerta ricettiva. Significa però prendere atto del fatto che non tutte le strutture hanno oggi le caratteristiche necessarie per continuare a funzionare economicamente come alberghi. Quando questa condizione viene realmente dimostrata, dare la possibilità di riconvertire l’immobile verso nuove destinazioni compatibili può significare recuperare patrimonio edilizio esistente, riqualificare parti delle nostre città e creare anche nuove opportunità abitative. Anche su questo fronte, secondo me, si potrebbe però fare un passo ulteriore. Una possibile soluzione potrebbe essere quella di ridurre o, in determinati casi, azzerare gli oneri da versare al Comune per chi recupera e riconverte una struttura alberghiera della quale sia stata dimostrata la non convenienza economica. In cambio, una parte degli appartamenti eventualmente realizzati potrebbe essere destinata alla vendita a prezzi calmierati oppure alla locazione a canoni agevolati. In questo modo si aiuterebbe il privato a rendere economicamente sostenibile l’intervento e, allo stesso tempo, si creerebbero nuove abitazioni a prezzi più accessibili. Sarebbe uno scambio abbastanza semplice:
Meno oneri per chi recupera e riqualifica, più case accessibili per la città.
Credo che questo principio possa essere interessante non soltanto per Rimini, ma più in generale per quei Comuni della Provincia nei quali esiste un patrimonio edilizio che, per ragioni economiche, urbanistiche o per il cambiamento del mercato, non riesce più a svolgere pienamente la funzione per cui era stato originariamente costruito.
Quindi, se vogliamo affrontare seriamente l’emergenza abitativa a Rimini, Riccione, Santarcangelo di Romagna e, più in generale, nella Provincia di Rimini, dobbiamo lavorare contemporaneamente su più fronti.
Da una parte bisogna creare le condizioni per riportare più immobili sul mercato delle locazioni stabili, offrendo maggiori garanzie, più flessibilità e maggiore tranquillità ai proprietari. Su questo fronte servirebbe un lavoro coordinato che coinvolga non soltanto i singoli Comuni, ma anche la Regione e, per gli interventi di carattere più generale, il confronto tra Stato e Regioni. Dall’altra dobbiamo essere capaci di utilizzare meglio il patrimonio immobiliare che abbiamo già, favorendo frazionamenti, recuperi e cambi di destinazione d’uso quando tecnicamente possibili, senza pensare che la soluzione sia semplicemente costruire sempre nuovi edifici, soprattutto in un territorio come il nostro già fortemente urbanizzato.
Per farlo servono regole chiare, procedure semplici, tempi certi e un equilibrio tra interesse pubblico e sostenibilità economica degli interventi privati. Perché se affittare un immobile viene percepito come troppo rischioso e, allo stesso tempo, recuperare, frazionare o trasformare quello che già esiste diventa un percorso troppo lungo, costoso e incerto, sarà difficile aumentare davvero l’offerta di abitazioni a prezzi sostenibili per famiglie, giovani e persone che oggi fanno più fatica a trovare casa. Per la Rossi Real Estate Roberto Sanchi